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中国知名房地产企业恒大日前宣布，拟通过旗下附属公司景程作为发行人，对外发售美元优先票据，公告称，筹资规模达到15亿美元。
值得注意的是，恒大公告还显示，恒大董事局主席许家印及其本人全资拥有的企业xinxin(bvi)?limited各自认购2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据，总计10亿美元，占恒大此次发行债券总规模的三分之二。
许家印为什么要认购本公司发行的债券？恒大公告称是为了表示对企业的支持和信心，可能这还不是全部答案。
恒大原计划发行20亿至30亿美元债券融资，可是市场反应冷淡，所以终规模减缩到15亿美元。而从现在来看，即使规模减小，要顺利发行15亿美元的融资债券还存在很大难度。在这种情况下，许家印挺身而出，以认购10亿美元债券的豪举来为企业分担困难。
事实上，恒大的融资困局，也是近期我国房地产企业普遍面临的问题。房企通过发行高息债券来筹募资金用以还债，又会垒高企业的融资成本，使其未来更容易陷入没有尽头的债务链困局之中。
据媒体报道，仅10月以来，已有合生创展、雅居乐、鲁商置业等房企多项房地产融资计划被中止或终止审查，累计数额近300亿，2018年以来房企融资受阻数额近1000亿。
2018年房企的融资环境持续收紧，多项政策出台防范房地产行业的债务风险，不仅是在境内多家房企的公司债因限制的增多而被迫中止，房企在境外发债也开始受到限制。
因此，在国际资金市场上，不仅是恒大一家发行的债券受到冷遇，其他一些国内房地产企业的债券融资亦不顺利。随着国内房地产调控趋于严厉，在港上市的内地房企纷纷加速现金回笼。尤其在香港已经宣布进入加息周期后，房地产企业发债利率成本将愈来愈高。
今年下半年以来，国内各大城市的房价回归到正常渠道，越来越多城市的房价开始出现下跌。虽然目前来看跌幅还小，可是房地产开发商日进斗金的“黄金时代”正在终结，一直依赖外围资金而快乐生存的房地产企业要过紧日子了。
许家印出手10亿美元认购自家发行的债券，虽然可以使企业暂时渡过难关，但也暴露出房地产企业的困境正在加剧。更多的房企融资计划被迫中止，市场可以读出房地产企业必须转型才能生存的强烈信号。
一方面房地产企业的困境在加剧，另一方面房地产企业以前赚得的暴利正在返还市场。这对房地产企业来说可能是一件不愉快的事，然而这正是房地产调控所要达到的目标，将资金用到恰当的地方。
房企销售增速持续放缓
今年10月，传统的“金九银十”爽约了，国庆期间的房地产市场也表现不佳，上市房企销售增速持续放缓。10月末，中央进一步强调了“房住不炒”与“坚决遏制房价上涨”，强化了调控预期；部分城市的购房需求释放也达到了阶段性的瓶颈。所以不少业内人士纷纷表示，今年底房地产市场状况“不容乐观”。
中原地产首席分析师张大伟说，“从今年前10个月上市房企销售数据来看，2018年龙头房企销售业绩刷新历史记录依然是必然。但是，从今年第三季度起，龙头房企销售业绩增速比2017年明显开始放缓。与今年9月份相比，10月份龙头房企的销售增速持续放缓。”
“随着我国房地产调控的深入，上市房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企销售业绩普遍上涨，逐渐开始出现龙头房企销售业绩增速放缓。特别是今年国庆节时，部分房企在少数城市下调房价，导致客户打砸售楼处。这种情况将会明显影响购房人的信心。后续市场有可能出现加速调整的可能性。”张大伟说。
上市后一个月的竞争更激烈
临近年底，各家上市房企能否完成全年销售任务？易居智库研究总监严跃进分析说，受到楼市调控的影响，上市房企销售业绩已经出现分化。总体来说，大型房企完成销售任务的情况比较好，中小型房企完成销售任务有一定困难。
“目前，在我国楼市调控常态化、房企融资渠道收紧等多方面因素影响下，房地产市场逐渐回归理性。”克而瑞研究中心分析师表示，今年第三季度以来，全国土地市场地价下降、溢价回落、三四线热点城市流拍地块陡增，种种迹象表明土地市场已经出现“转冷”信号。楼市调整趋势下，标杆上市房企2018年至今的整体投资力度明显放缓，投资态度更趋于谨慎，“促回款、稳现金”成为共识。
上述克而瑞研究中心分析师认为，尽管投资节奏放缓，但预计今年后一个月，标杆上市房企将加大供应力度。一方面，部分房企选择“以价换量”加速推出项目入市，并加强营销力度，尽早抢收业绩以完成全年的销售目标；另一方面，一些今年以来受城市限价影响而延迟入市的项目，也将在年末大量入市，有关企业的销售业绩将受益增长。由此可见，上市房企后一个月的竞争将尤为激烈。
近，（楼盘）土地市场又有1宗地流拍，这是今年流拍的第7宗地，总数是2017年的3倍还要多，创2012年以来高纪录。不仅，上海（楼盘）、广州（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）等热点一二线城市今年以来也有多宗土地流拍。
有研究机构的统计数据显示，今年1~10月，全国300城住宅用地流拍地块宗数为543宗，同比增加77%;流拍地块宗数占推出地块宗数比值为6.8%，较2017年的3.5%提高了3.3个百分点;流拍地块总规划建筑面积为6613万平方米，是2017年的2.1倍。
今年全国土地流拍频发，主要原因是房地产市场的调整和房企资金压力的增加。随着楼市调控持续深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，在地价高企、房价上涨预期被抑制的背景下，房企的利润空间被压缩，拿地意愿降低。同时，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，再加上房企融资渠道持续收紧、融资成本不断提高，加杠杆购地被严控，房企拿地更加谨慎，有的会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标，保证能算得过账的才会出手;有的土地储备充裕的主动选择放缓拿地;有的资金压力大的被迫放弃拿地。
不过，土地流拍的增多并不代表房企对土地市场悲观了，只能说房企更加理性了。因为那些流拍的土地大多是动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块，而地理位置优越、条件较好的优质地块依然是房企争抢的对象。
以为例，近出让的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗顺利成交，数十家房企参与现场竞拍，还有多宗住宅地块竞争激烈，竞价次数多达50轮以上，更有地块溢价率接近50%，当日卖地超316亿，创出单日土地成交历史纪录。但以此认为土地市场回暖还为时尚早。因为当天出让的土地数量较多，显得参与房企总量较多，但每宗地多也就5、6家主体竞争，有4宗地只有2家报价，这与前两年动辄十几家主体争抢一块地相比少多了。另外，溢价率高的地总价并不高，总价高的地虽然竞争同样激烈，但溢价率并不算高，多数在20%左右，还有多宗地溢价率只有不到2%。
临近年底，多地地方政府为完成供地计划开始加大供应，土地市场迎来供应高峰，有补库存需要的房企仍会根据自身实力与发展规划精挑细选，“优质地块遭争抢，非优质地块流拍”的现象仍将继续上演。不过，地方政府也在尽力减少土地流拍的发生，如此次增加了地段优质地块供应，将今年1月曾流拍的两宗共有产权房用地调整为限竞房用地后，销售限价也大幅上调，为房企预留了一定的利润空间，同时对购房者资质要求变宽松，房企去化压力减小，此外还实行“共用保证金”出让新规，降低了房企的资金压力，重新调动了房企的积极性。这种微妙的变化在未来的土地市场上将会继续上演，随着地方政府与房企的博弈持续，土地市场有望持续回归理性并平稳运行。
近期房企密集展开融资活动，包括发行超短期融资券、中期票据以及在海外发行优先票据等。房企人士对中国证券报记者表示，相较于银行贷款，中期票据、短融券等具有发行时间灵活、手续相较便利，且担保门槛较低，一直是房企融资的重要手段。在融资整体紧缩的情况下，中票、永续债、短融券等成为房企补充流动资金的选择。
扎堆“找钱”
10月31日晚间，万科a公告称，根据公司资金计划安排和银行间市场情况，公司发行了10亿元2018年度第八期超短期融资券，募集资金已到账，票面利率为*%。中国恒大此前公告，全资附属公司景程将发行总额18亿美元的优先票据。恒大集团董事局主席许家印将认购10亿美元。此外，中粮地产公告拟发行总额为12亿元的第三期中期票据；华侨城集团、阳光城公告发行金额分别为25亿元、4亿元的中期票据。
“对于房企而言，中票、短融和永续债，今年的权重将比往年都要重。”某评级机构人士10月31日对中国证券报记者表示。
2016年底以来，房企融资渠道不断收紧，非标业务、公司债、美元债以及银行贷款等均出现不同程度紧缩。房企融资渠道收窄，利率水平不断攀升。
以恒大此次发行的美元债为例，在18亿美元的优先票据中，包括年利率11%、2020年到期的5.65亿美元票据；年利率13%、2022年到期的6.45亿美元票据以及年利率13.75%、2023年到期的5.9亿美元票据。“海外发债票息率整体偏高。在融资收紧之前，并不是房企优先采用的手段。”上述评级人士表示。
从房企往年的公告也可窥见端倪。以华东某上市房企为例，该企业2016年与中信信托设立规模达40亿元的房地产投资集合资金信托计划，用途将间接用于公司投资主要城市的房地产项目。但梳理该企业2017年以来的公告发现，相关融资主要集中在非公开发行公司债、美元债等，信托等非标业务几近绝迹。
前述房企人士对中国证券报记者表示，通常企业会根据账上的收支情况开展补充流动性的工作。
有业内人士则从另一个角度解读房企发力融资的原因。“11月，多个城市的土地拍卖将迎来高峰。在土拍前补充流动性，有助于增强企业投拍土地。”中原地产研究中心数据显示，11月26日，将有13宗土地挂牌出让，合计起价高达295.19亿元。“不出意外，当日土拍成交总额将超过300亿元。”中原地产首席分析师张大伟表示。除外，深圳、南京等城市11月同样有可观土地挂牌出让。
分化严重
综观近期房企融资的特点，继续呈现分化态势。从颇受房企青睐的房屋租赁债看，龙头企业继续发力相关债券，而中小型企业则开始被拒之门外。
10月26日，万科公开发行总计为80亿元的住房租赁专项债第二期，融资规模为20亿元，以推动在佛山、上海的三个住房租赁项目发展。而奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券近日则被上交所中止发行。该债权计划融资规模10亿元。
克而瑞数据显示，今年以来，已有多家企业的公司债发行被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿元小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。
“近期住房租赁，特别是长租公寓行业出了一些问题。收紧这方面的融资，也是监管从严的体现。”前述房企人士称。
除租赁类债券外，今年以来，富力地产、合生创展、新城控股等多家房企均有拟发行的债券中止。
根据相关公告，截至10月30日，上市房企前三季度经营活动产生的现金流净额合计为-389.52亿元，相比去年同期有所缓解，但经营性现金流整体情况仍然不容乐观。
展望土地出让市场，张大伟表示，地产调控延续，在这种情况下，房企资金压力越来越大。虽然整体销售依然处于高位，但拿地的资金压力逐渐增大，对非优质地块的积极性降低。“销售预期良好的一二线城市优质地块就成为房企争夺的主要目标。”