2013年张家港九星房地产公司发布的广告，传单上10年统一经营，年收益率6%-8%，5年35%超高收益等，前3年按照6%、7%、8%一次性扣除房款然后购买了位于张家港九州国际的商铺，我买这些商铺是用来养老的，这些收益广告我们已经做了公证，同时和九州家居（市场）签订委托经营合同，按约定2017年11月因发放租金，但实际发放租金只有约3%，如果当初知道只有3%，傻子才不会买这些商铺，我买理财收益率都比3%高，然后我们发起诉讼，在一审认定中张家港法院认为广告宣传内容认定为合同的一部分，判定我方胜诉，九星房产需支付第4年总房款的7%。九星房地产公司发起二审，苏州中级人民法院下发的判决书中错误百出，竟然写着九星房地产公司不服昆山法院判决，撤销张家港法院的判决，提出2点：1.认定九星公司并非适格被告，应九州市场公司主张租金，2.对于广告提及5年35%收益率，因现在没满5年，无法确定，满5年后可向九星房地产公司另行主张。根据这2点撤销张家港法院的判决。试问我现在起诉九星房地产公司被认定主体不适格5年以后难道又适格了？这不是前后矛盾吗；现在收益达不到房产公司发布的广告中约定的，我起诉你房产公司，在一审已经明确认定广告内容属于合同的一部分，为什么2审不顾事实依据，仅平一句不适格主体就改判呢，对于苏州中级人民法这份错误百出、前后矛盾的判决书请大家评评理。
市中级法院便民服务员
网友，您好！现就您反映的问题，答复如下：一、本案涉及两个基础法律关系。1.九星房地产公司将开发的商铺出售给业主，两者之间是商品房买卖合同关系。业主认为，九星公司在销售房屋时对外广告承诺“十年代租，五年35%超高回报；前三年租金按照6%、7%、8%的收益率返点，在总房款中一次性扣除，第四年租金一九分成”。2.业主将商铺委托九洲家居公司经营，两者之间是委托合同关系。其中2017年10月30日之前的三年时间为市场培育期，九洲家居公司无需支付租金给业主；2017年10月31日至2024年10月30日的七年时间中，商铺租金由九洲家居公司收取10%，其余90%的租金由九洲家居公司转付给业主。如上所述，2014年10月31日至2017年10月30日期间的租金已由开发商九星房地产公司以在购房时从总房款中一次性扣除方式处理完毕。目前双方争议的是2017年10月31日至2018年10月30日第四年期间的收益处理问题。二、本案房屋收益支付的主体1.关于委托合同关系。业主与九星公司的房屋买卖合同关系中未明确约定收益支付方式和收益支付主体。业主与九洲家居公司签订了委托合同，明确约定了收益支付主体为九洲家居公司以及具体的收益支付方式，故业主应先行向九洲家居公司主张委托经营合同约定的“一九分成”租金收益。2.关于房屋买卖合同关系。如广告内容成立可以作为业主与九星公司之间房屋买卖合同内容并据以确定业主与九星公司的权利义务，那么业主可以就九星公司违反其在广告内容中承诺的内容，再行主张九星公司的违约责任；而目前看来，广告中涉及房屋收益的相应表述为“五年35%”总体收益，五年期限到期日为2019年10月30日，故业主届时可就九洲家居公司支付五年整体收益不足35%部分，再向法院起诉要求九星公司承担违约责任。综上，业主与九星公司之间属于商品房销售合同关系，业主与九洲家居公司之间属于委托合同关系，两层关系之间存在关联，但是基础法律关系有所区分，不能混同。现阶段，业主可向九洲家居公司主张委托合同产生的租金收益。待五年期满后，业主可根据商品房销售合同关系中的广告内容，向九星公司主张五年整体收益不足35%的部分。建议业主在选择采用诉讼手段维护自身权益的时候，理清基础法律关系，慎重选择恰当的维权时机和维权路径。感谢您对法院工作的关注！
1.建设部颁发的于2001年6月1起实施的《房地产销售管理办法》进行了明确规范,其第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”根据我国刑法等相关法律规定,以“售后包租”变相吸收不特定公众的存款的,涉嫌非法吸收公众存款罪;若以这样的不当手段骗取对方当事人的财物,则涉嫌构成合同诈骗罪。九星房地产为规避相关政策法规从而成立了九州家居（市场）有限公司，从公开资料显示2家公司实际控股人都为赖杰持股比例同为62.57%认缴金额1251.4万元。由此可见2公司实属同一控制人。我们提交的证据显示，九星房地产发布的广告、宣传、张家港日报多次提到年收益达6~8，高达8%、约7%等字眼，并不单有5年35%这则广告内容。我方提供的所有证据都指向九星房产当初的宣传单是真实存在的。2审法院单独拿出5年35%还未达到5年是不正确的，我方从始至终提出的都是年收益率7%，而不是5年35%。
2018-12-10 13:35:19