我先描述一下大概的过程。
9月底和10月初，开发商给业主寄了两封函，通知业主即将对车位进行出租、出售。函的内容如下截图。
还有一张相关流程时间节点的公示图片：
按照函中的时间点：
1. 地上车位已于 10月13日 进行了出租，由于登记人数超过了100人，所以，通过摇号的方式来确定出租给谁。
2. 地下车位已于 10月20日 在售楼处一楼进行了摇号出售，出售了一半左右的车位，见下图(有小红点的车位说明已经卖出)：
近期，小区物业发通知，告知业主，将于 11/01 起，开始收取临时停车费用，如下图：
以上，是我知道的望湖湾车位出售、出租、收临时停车费的大概过程。
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下面，我想咨询几个问题。
问题一：
在开发商发出的函里，我们可以看到，是包含了对 地上车位进行出租 的相关内容的，但是，地上车位是属于全体业主的，开发商应该无权处理，所以，开发商的这种做法是否合法？
问题二：
从开发商的函我们可以看到，地下人防车位及未出售掉的车位，在 12/20 才对业主开放出租，这是否合理？如果说未出售掉的车位，开发商有权这样处理，那么，人防车位 为什么也必须要等到 12/20 才开始出租？人防车位也是由开发商来对业主进行出租么？
问题三：
在 12/20 之前，对于在地下车位(包括人防)进行临停的业主而言，开发商要求交纳临时停车费，并委托物业进行收取，这是否合理？
问题四：
从物业、开发商的通知来看，停在地上面的临停车位，或者，停在地下的临停车位，是要收取临停费用的。这样一来，就不担心业主乱停车么？反正我没有停在临停车位上，你物业凭什么收费？
问题五：
目前，我们小区还未成立业委会，在这种情况下，小区的车位(特别是地上车位)，物业是可以随便进行对车位进行出租的么？物业是否有权这样来下得 ？在小区入住率才达到 35%左右 的情况下，就开始对小区业主收取临停费，是不是太着急了？
问题六：
对于开发商可以出售的车位，开发商想卖多少钱一个车位就卖多少钱一个车位，这个我们无权过问。
但是对于用于出租的车位，我们小区的定价如下：
苏州市的指导价如下图：
可以看出，我们小区车位的所有费用，都是在 政府指导价 的基础上，上涨了最大幅度：20%。
我想问一下，物业制定的这个价格是否有依据？有考虑小区的实际情况么？哪来的自信，进行了最大幅度的上涨？
问题七：
与上面的问题六相关，在我们的购房合同里，清清楚楚的写到：室外汽车车位停放费：140元/个・月，但是，从上面物业公布的价格来看，却是150元/个・月。这是合法的么？
以上几个问题，恳请苏州阳光便民服务员帮忙进行咨询一下。
最后，我想说的是，作为业主，应该配合物业的工作；作为物业，应该时刻记着自己是为业主服务的。只有这样，小区才能和谐。不然的话，就会滋生各种矛盾。就目前小区收取车辆临停费的政策来看，我个人感觉会有矛盾发生，恳请 苏州阳光便民服务员 帮忙及时推进一下。感谢。
高新区便民服务员
网友，您好！1、小区停车收费标准：根据苏州市物价局、苏州市住房和城乡建设局苏价服字[2014]85《关于进一步规范住宅小区汽车停放收费的通知》文件规定，住宅小区汽车停放收费政府指导价（基准价）为：室内车位（库）汽车停放费50元/月，车位租金200元/月，露天车位125元/月，机械车位汽车停放费100元/月，车位租金150元/月，临时停车收费5元/次（临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，连续停车不超过12小时为1次，超过12小时的重新计收）。具体执行价格在上浮不超过20%、下浮不限的范围内确定。2、小区地下车位价格：小区停车位价格实行市场调节价。一般情况下，价格由经营者自主制定，并通过市场竞争形成。但经营者必须按照规定，做到明码标价公示，消费者可以自主选择。并且从2017年7月1日起规定开发商对小区停车位执行价格承诺制度，商品房价格备案同时，责成房地产开发企业对车位、车库销售价格做出公示承诺，防止炒高车位（库）价格，当时望湖湾小区地下车位备案10万/个。都有明码标价公示。【高新区发改局】
高新区便民服务员
网友，您好！就您提出的问题，我们和该项目的开发企业—千嵘置地（苏州）有限公司取得了联系，公司有关负责人表示：“根据《中华人民共和国物权法》第七十四条及《江苏省物业管理条例》第六十二条的相关规定：规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。使用权转让或长期租赁是苏州市住宅小区地下非人防车位处置的通行做法，我市住宅小区汽车停放收费的相关文件中也有车位（库）法定期限内使用权一次性转让的表述；公司对小区人防和非人防车位分批进行租售并未违反相关法规，且在车位处置期内业主的车辆停放可以通过临停方式得到保障；小区地面车位的出租及临停管理由物业公司负责，公司并不参与地面车位租金收益的分配”。我局已要求千嵘公司加强车位处置管理，满足小区业主的车位使用需求。【高新区住建局】
贴子里的图片有点错乱，应该是系统问题，不过，不影响查看
现在国家都这么关注民生问题，相信政府能站在广大业主角度来看待问题并妥善解决，不要等发生群体事件后再重视。
网友，您好！1、小区停车收费标准：根据苏州市物价局、苏州市住房和城乡建设局苏价服字[2014]85《关于进一步规范住宅小区汽车停放收费的通知》文件规定，住宅小区汽车停放收费政府指导价（基准价）为：室内车位（库）汽车停放费50元/月，车位租金200元/月，露天车位125元/月，机械车位汽车停放费100元/月，车位租金150元/月，临时停车收费5元/次（临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，连续停车不超过12小时为1次，超过12小时的重新计收）。具体执行价格在上浮不超过20%、下浮不限的范围内确定。
2、小区地下车位价格：小区停车位价格实行市场调节价。一般情况下，价格由经营者自主制定，并通过市场竞争形成。但经营者必须按照规定，做到明码标价公示，消费者可以自主选择。并且从2017年7月1日起规定开发商对小区停车位执行价格承诺制度，商品房价格备案同时，责成房地产开发企业对车位、车库销售价格做出公示承诺，防止炒高车位（库）价格，当时望湖湾小区地下车位备案10万/个。都有明码标价公示。
【高新区发改局】
网友，您好！
就您提出的问题，我们和该项目的开发企业—千嵘置地（苏州）有限公司取得了联系，公司有关负责人表示：“根据《中华人民共和国物权法》第七十四条及《江苏省物业管理条例》第六十二条的相关规定：规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。使用权转让或长期租赁是苏州市住宅小区地下非人防车位处置的通行做法，我市住宅小区汽车停放收费的相关文件中也有车位（库）法定期限内使用权一次性转让的表述；公司对小区人防和非人防车位分批进行租售并未违反相关法规，且在车位处置期内业主的车辆停放可以通过临停方式得到保障；小区地面车位的出租及临停管理由物业公司负责，公司并不参与地面车位租金收益的分配”。
我局已要求千嵘公司加强车位处置管理，满足小区业主的车位使用需求。
【高新区住建局】
高新区便民服务员，你好。
我提出的问题五和问题六中，没有说这个车位的价格是违法的，只是认为现在给出的价格，全部都是在政府指导价的基础了，上涨了20%(最大上涨比例)，这是否合理？
另外，在没有业委会的情况下，物业是否有权自由决定什么时候开始对地面车位进行出租、租金多少、临停费多少等等。
最后一点，问题七中描述的，合同里的价格是140，但是物业现在给出的价格是150，这个合法么？
这几点问题，还希望能有个明确的回复，麻烦了。
感谢您的回复。
“小区地面车位的出租及临停管理由物业公司负责，公司并不参与地面车位租金收益的分配”，
既然这样，我认为开发商不应该在他们发出的涵里提及与地面车位的相关处理，这些事情应该由物业自己发通知来处理。现在既然他们这么回复了，我也清楚了。谢谢。
2018-10-26 16:11:12