关注里城玺樾山有段时间了.有朋友买了哪里的房子，想去退房，她位置布吉三联郊野公园，传说这个楼盘开盘很优质到底有什么问题，值不值得买？今天就实地去看了一下，但出来价格5.2万左右，这个价格到底值不值？下面从以下几个方面来分析一下：
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【1】交通 交通还是不太方便，项目距离最近的地铁5号线下水站径大约1.5公里左右，未来规划的10号线和14号线也离小区也有一定距离，所以未来主要的出行方式还是要依靠靠驾车或乘坐公交车，因此项目在交通方面就不太便捷了。 但道路网络确实发达，南坪、清平、水官三大快速路网构建立体化大交通网络。项目附近重要道路规划有布坂联络道和坂田银通道。布坂联络道为双向6车道，可无缝连接清平高速与南坪快速，路线全长3.26km；坂银通道规划双向六车道，全长约10.7公里，连接坂雪岗大道与北环上步立交。 公交：937路及b695路等，站点为松元头公交站
【2】里城玺樾山学位问题. 社区内规划幼儿园，九年一贯制学校 话说要入驻全优教育体系，打造全优教育体系，贴身陪伴成长，社区内规划特色幼儿园，九年一贯制学校，家门口即享12年优良教育，周边拥有18所学校资源，全方位提供优质教育配套！ 名气打得挺响的。
【3】户型和小区环境. 户型是82-107平米，户型还是非常不错的，户型方方正正，客厅还带阳台，客厅和卧室的空间也比一般的楼盘开阔，小区环境.还不错，未来带小孩去小区逛逛可游玩的地方多，半山公园之上 有原生山林鲜氧 于城市心脉，而且坐享半山之上的山湖林海，约2000公顷三联郊野公园，诠释半山绿意空间，约17万三联水库，浸润生命成长活力，约79万平石芽岭公园，想成是天源氧吧！生活环境好，也是不可多得的山林资源，在繁华的深圳还有这样社区和环境 碧桂园凤凰国际公馆学位问题 带汤坑小学学位，离楼盘直线距离只有300米，可以说家门口的小学。中山中学呢？说是坪山高起点立、高品位规划、高标准的全日制公立初中也是坪山最大规模的初中，2015年建校，但看今年的中考成绩太普通了 ，主要问题刚起步学校一下招生太多消化不到。教育我觉得算是这个楼盘的减分项，深圳教育很不平衡，教育十分薄弱，所以重视教育的朋友要慎重，毕竟教育不是小事，关系到家业长青。
【4】周边. 项目自身只有少量的商业，周边也多为城中村老旧商业，不过在距离项目有一段距离的地方还有规划中的商业，但是也要等待未来招商三联旧改的推动，才能弥补周边商业的不足。此外，里城玺樾山在项目教育方面相当欠缺，目前项目旁边有一所九年制公立学校待建，未来有可能会划入该片区的学区范围之内。
【5】卖楼是代理卖的. 销售手段很辣手，反正就是围攻销售.来营造气氛.！现在几乎卖完，80多平已经清完，90平还有20套不到，107平还有的选但也不多，估计一个月左右就会被他们卖掉，但是销售氛围好不是我们买房的核心原因。
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【6】里城玺樾馆未来增值空间怎样 这楼盘增值点不明显，买来自住还是不错的，毕竟单价5.2万在这个位置价格还是很合适的，环境好，半山楼盘依山而建，普通住宅的价格却带豪宅品质，环境好不说，生活配套也是龙岗区少有成熟区域，不管是大运还是龙城广场都没有它的成熟，不过它比较适合有车一族，平常上下班开车兜风，坐地铁5号线1.5公里也不远，所以城玺樾山的小户型82平和90平几乎被抢光，82平已清盘90平的还剩下20套不到，小户型的小伙伴得抓紧下手。但如果没有购车就不建议买了，每天上下班走1.5公里长期下来一般人都受不了。那么大户型应不应该下手呢？一家三代同堂还是挺温馨的，户型足够大，山湖林海也有大空间玩耍。离龙岗gdp中心地段坂田（在深圳第二大经济大区龙岗gdp占40%以上）一步之遥，一半经济火热，一半安静舒适依山小区。 【7】综上所述： 里城玺樾山买来自住且在附近上班方便的或有车一族可以考虑这个楼盘，还有年轻时赚钱一些钱但留恋深圳、想养老居家的刚需可以入手。如果买来投资和在其他区域上班比较远的无车一族，小编建议去其他地方看看，这个盘增值特点不明显，2030年前无论是交通，教育，还是配套都看不到明显的改善。从官方数据观测，深圳近两年房价基本未平稳，两年来有的楼盘处于下跌状态，跌幅超过10%，有的楼盘却在上涨，增幅高达67%，所以在现在这种市场环境中，购买房子一定要檫亮眼睛，选择对了有收益，选错了卖不出去！关于近两年房子应该买哪里？怎么买？应注意那些细节？建议看看小编最新发表文章：【2018-2022年深圳房产配资的下一个天堂（绝密版）】
【8】里城玺樾山折扣问题： 这个楼盘跟其他楼盘不一样，急着回笼资金，折扣还挺大的，找不同的人折扣不同，比如自己去、跟中介去、找自己成交过的朋友去、找开发商内部关系去拿内部员工价、结果都不一样。千万别自己去！为啥呢？自己去就相当于上了主动送上门，最多给你意思一下折扣，我一个朋友就自己去拿了一个99折，后来又来找到我。跟中介去好歹还算个团购、估计能拿到两三个折扣。不过跟中介去关键要找懂里面套路，最好找个老练点的，不要找刚毕业的小白，啥都不懂，一脸蒙逼自然啥都不会争取到。不过最好跟自己身边买过这个楼盘的朋友一起去，这叫老带新，你和你朋友都有优惠，说不一定遇到良心朋友，他还会把开发商给到他的那部分优惠给你。没朋友买该楼盘的就找开发商里面高管，去拿内部员工价【拿内部员工价也可以联系小编，找小编的优惠规则： （1）、假如你要买房，你可以自己去开发商把房子户型，楼层，房号谈好优惠后。来找小编，除去开发商给你的所有折扣后，比如现场折扣、准时签约折扣等。不要下定金，过来找小编，小编可以按开发商内部员工价操作，再给你额外优惠0.5-3%个点优惠【比如总价300万的房子，最低优惠1.5万,最高可优惠9万】，不要优惠也可以兑换成现金【适合推荐自己朋友要买某楼盘推荐给小编，直接给现金】 （2）、若不想来回跑的，一-次性想搞定，也可以直接联系小编安排人带你去看房，车接车送一-次性搞定所有优惠。【因有关系，深圳所有新楼盘均可操作，诚信经营，非诚勿扰】 想了解更新多资讯，或新房折扣加小编微信绝对有惊喜！
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 2018-2022年深圳房产配资的下一个天堂【绝密版】
本文将从以下三个方面阐述深圳房产配资的下一个机会点:
1、《深圳房地产在史上最严政策下应观望还是入手？》
2、《闭着眼睛买房上涨的时代已结束，如何挑选到上涨且涨得最快的区域和楼盘？》
3、《为何投资深圳学位房必涨？深圳学位房每平涨到20万的背后逻辑？》
 
一、《深圳房地产在史上最严政策下应观望还是下手？》
 
   巴菲特有句名言，“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳”，房价上涨的大背景退潮后，你的房价是涨？是跌？或者说是平稳？取决于你的选择。那么在史上最严政策下应观望还是下手？房价在政策趋紧的背景下是涨还是跌？
   一个城市、一个区域、一个楼盘或者一个户型的房价是上涨还是下跌取决很多因素，但最核心因素还是供需。
  首先来说说深圳这个城市的供需情况：据官方统计深圳房产近半是小c权房，可供市场交易住宅商品房仅170万套、在深圳链家、q房、乐有家、中原等大型二手房产中介官方网站数据显示，链家【27013套】
 
q房网【26274套】 。 
 
 
乐有家【23418套】
 
 
中原【20162套】：
 
 
  可见几大中介掌握的房源基本相差不大，上述数据也可推断目前深圳在售二手房应在3万套左右。
  那么深圳新房市场年均供应量是多少呢？据房信网数据显示，2017年供应量仅为25820套，每月平均供应量2152套，深圳每月二手加新房共计31000套左右供应量【此数据采集时间：2018年4月23日】。接下来再看看有多少人来买这三万多套房子？另一则数据显示深圳流动人口2000-2500万【实际数据可能更多】，户籍人口420万，随着上一轮房价上涨，民间流传逃离北上广，各大城市纷纷抢人才，zf一剂强心针稳住当前局势：2017年3月落户政策的放开，大量人才入户深圳，数据显示2017全年深圳新增户籍人口60万【平均存量在三万套房，显然是供需严重失衡的市场】。这也是为什么2015年12月深圳房价上涨后，zf多次出台高压调控，深圳房价依然一路上涨的背后逻辑。
   事实证明史上最严政策下并不能使房价下行，因需求一直再增加，土地供应量逐年在减少，有资金是可以随时出手。但是买什么样的房子才最具价值？买了什么样的楼盘才能涨得最快？请关注下文：
二、《闭着眼睛买房上涨时代已结束，如何挑选到上涨最快的区域和楼盘？》
 在深圳买房如何选择区域？数据显示2017年深圳二手房平均升幅8%、比较有意思的是涨幅最大的是深圳湾片区，涨幅高达25%；涨幅最低却是皇岗片区，涨幅仅仅0.2%；这个数据推翻了，李嘉诚关于房产投资的名言：“买房子要看三个东西，第一是地段，第二是地段，第三个仍然是地段”。显然皇岗紧邻福田中心区域，离香港仅一河之隔，地段不输于深圳湾或者说不输于比较偏远的龙岗、坪山等。所以选择区域一定要挑选综合规划，教育，居住，交通等有重大利好的区域【下图是2017年房价升幅图，通过下图可见选择好的区域并不难，看不清需原图或者需要深圳全图可以联系小编提供】
 
 
 
   谈完深圳和区域选择，接下来小编谈谈深圳房产的下一个机遇在哪里？怎样才能买到更具价值的楼盘？
从城市发展规律和历史经验来看，选择楼盘的最佳增值点的答案并不难找：一是旧改，二是新区品质楼盘，三是学位房：
1、旧改！
     前段时间，有段子说家门口盖了个拆字印章的人是最富有的，旧改带来了不少暴富神话。
小编就谈一下旧改的观点吧，基于旧改大规模推进的背景下，购房者的机会和风险都有哪些。
先来说说机会，若一个区域能实现大规模的旧改，未来区域的面貌将焕然一新，不仅居住环境得以改善，区域价值也将进一步提升，进而自身房屋能实现升值。
另外，如果自家房屋能被纳入拆迁范围，恭喜你离暴富仅一步之遥，这也就是为啥会有购房者偏爱带拆迁概念的房子了。
不过机会和风险往往相并而行，旧改涉及的利益团体较多，推进难度较大，就连开发商若实力不足都可能被拖垮，加上最新发布的旧改实施细则看，新增了“定时清理未推进项目”，拆迁协议必须达到100%。100%业主同意确实比较难，风险进一步被提升。举个简单的例子吧：罗湖是深圳发展最早，也是旧改喊得最响的一个区域，罗湖旧改口号是：5年造一个新罗湖！然而现实中并不如人意，罗湖木头龙旧改是出了名的，长达十几年的旧改拉锯战，开发商拖垮好几个，有的业主也在等待中悄然离世。
 
 
另一个案例也是罗湖的湖贝旧改，1992年就开始启动，至今还是没拆完毕，如果你的资金砸进这样的坑，也挺恐怖的【一定会让你的资金媳妇熬成婆】：
 
 
因此，如果是为了“博拆迁”最好做好长期抗战的准备。当然最佳配资小编还是建议重点考虑新区新房和学位房。对旧改有兴趣的也可以关注小编最新论述：论2018年深圳投资旧改的可行性！
2、新区！
   深圳四大新区三个新中心，四大新区即：龙华、光明、坪山、大鹏。三个新中心即：龙华中心，龙岗中心，宝安中心。与其追逐四大新区，不如追逐三大新中心。因其光明，坪山，大鹏未来规划并不是居住区域，居住用地较少，故从房产增值和宜居角度理应排除。然而龙华中心号称打造世界宇宙中心，龙岗中心号称打造深圳东部中心【深圳的西部中心南山房价8-10万，东部中心未来房价多少？均价8万是一定的。总之机会还很大，翻个倍还是有可能的】宝安中心在粤港澳大湾区的区位优势明显，从房产开发商数量，品牌密集度及社区的占地面积来看，这两个区域的新房都是值得长线配资的。这两个区域最佳配资新房，当然资金雄厚也可以考虑配置一下南山的新房，从2030年深圳交通规划图来讲，南山交通最发达，单单地铁线路多达20-30条。
【如果配资二手房理应投罗湖、福田、南山的学位房进行配资】，从历史分析一个楼盘高速增值期在其建成后的2-10年这个范围，随着新中心区的不断成熟正好可以享受其高速增长的红利，具体买哪个楼盘小编就不一一推荐了，有具体需求的可关注小编最新文章【深圳三个新中心如何抉择品质楼盘】，小编专注深圳各区旧改房、新区房、学位房研究5年，近期主要专题有：《论2017年深圳投资旧改的可行性》【深圳两个新中心如何抉择品质楼盘】《论2017年深圳4大新区的投资机会》小编志在成为整个深圳所有家长身边的学位专家，深圳房产投资匹配专家，东莞惠州房产分析匹配专家，欢迎关注新文章，【专业的事情交给专业的人做】欢迎探讨深圳学校及投资房那点事}。
3、深圳学位房房翻倍的背后逻辑
  据统计2015年深圳新生婴儿22.3万，2016年深圳新生婴儿23.1万。随着2016年的二胎政策放开，2017年3月一则数据显示：深圳怀孕达三个月在册孕妇暴增至39万，而从2006年新生婴儿达到10.9万开始，始终是逐年递增；2007年（金猪年）为13.5万；2008年突破16万；2010年16.7万余人，2011年18.1万余人，2012年达到21.3万余人。2013年为21.7万余人。2014年21.9万。2016年23.1万。深圳2018年新生儿出生量预计将再创新高！出生人数逐年递增【来自深圳教育局的数据显示，2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个，到2023年小学学位缺口至少高达10万】，这也是深圳学校房为何一路高歌的背后逻辑。尤其是深圳前十名的优质小学学校扩容不能及时跟上，优质学校的学校房定会变得炽手可热。据小编统计在2016年3.25新政和2016年10.4新政至今总体来看深圳房价平稳，深圳关外部分区域有2%-5%回调，但是教育成熟区域的学校房逆市上涨高达20-25%，尤其是以深圳前十小学的小户型为主，在2017年3-4月成为疯抢的对象【以深圳第三名的螺岭外国语小学的东门168为例，2016年3月至今逆市上浮达20%，具体可参考二手房交易网站数据】，然而这一现象只是放开二胎政策后的一个先兆，近段时间一些先知先觉的配资客和家长已经开始埋伏。下图是2017年深圳优质学区增幅图
 
 
三、《深圳家长为何含泪追逐学校房、学位房背后价值究竟有多大？》
1、深圳是一座教育、医疗等资源极度不均衡的城市，好的片区集中在几个地方，往往是zf所在地。整体来说关内的资源好于关外，老区的资源好于新区。
2、很多人不理解为什么要买学校房，这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右，而高考本科录取率平均高达90%。也就是说，深圳对于小朋友的塞选跟我们之前在内地不一样，他是通过中考决定了小朋友未来的发展。也许有家长会说，小孩只要学习努力就可以了，无论在哪里都能成才。这点我承认是对的，到哪里都要努力才行，否则即使在好的学校也跟不上。但好的学校最大的好处在于学风抓的紧，老师能力强。（以八大名校为例，特级教师人数就比普通的公立学校多出一大截）。
3、大家会问，学校和房子有啥关系，其实关系很大。
2013年深圳开始逐步采取学校房锁定政策，该政策的初衷是好的，学习美国让孩子就近入学，不能择校。该政策的核心内容是：重点的学校按积分来判定是否能入学，将生源分为：
a类（有深户且有房，房和深户都在学校规定的学区内），
b类（有深户且有房，房在学校规定的学区内，但户口不在学区内），
c类（有深户无房，租住在学区内），
d类（无深户无房，租住在学区内），
并且强调某些重点学校学位紧张，恕不接受bcd类生源，或者有的区说得客气点，说bcd类生源须接受调剂，意思都一样，就是你没房别想上好学校！这样一来，家长们挤破脑袋在最好的学区买房，而且政策上规定，每在学区多住一个月，就多0.1个积分，意思是你别想读书了临时买个房子凑学位，必须住上一段时间才行。大家会想，那我们合起来一起买房呢，回头一起用学位就是了，呵呵，zf是不会让你钻这个空子，很多区教育局规定了，一套房子只有一个小学学位和一个中学学位，小学学位锁定6年，中学学位锁定3年，也就是说一个人用了，另外一个人就别想用了，要用就等这个人用完6年再说。所以不买房想在深圳读好的学校基本没啥希望。
4、拿着2014、2015、2016、2017年深圳市中考排名表，发现学校之间录取率差异极大，好的学校如四大名校基本70%-90%的录取率，第二档次的名校（如翠园中学、红岭中学、宝安中学这些有自己高中部的名校）大概30%-50%的录取率，并且大部分培养和招募自己初中的生源。然后再次则是第三档次的公立学校（比如松泉中学、北环中学、布心中学等）这些学校大概就是5%--15%左右的录取率，这些初中没有高中部，需要调剂到各个高中。第四档次的学校更多，录取率0--4%左右，很多学校录取率都是0。小编替广大家长去过好几所不怎么出名的中学去实地考察过，发现周围有学生逃学出来抽烟，学风很差。试想，如果是这样的环境让宝宝去读，难免不会学坏（当然，这个问题仁者见仁智者见智，有些人觉得环境影响没那么大），即便不学坏，录取率为0数字是现实的，说白了就是学校师资力量还不够。
5、有家长会说，我的小孩即使没有学位，可以去读私立学校。其实，深圳很多私立学校真的很不错，比如百合外国语学校，耀华实验学校等，这些学校的升学率都非常高。但问题是，私立学校不跟学位绑定，只按成绩来。于是很多时候，看到那些家长们为了让小孩挤进这些学校拼命努力，为了加分又是特长班，又是奥数，弄得小孩每天累得要死。说白了，拼不了地段，那就必须拼能力，我朋友有一个小孩就是这样，为了考上好学校，先是上舞蹈班，又是绘画班，还要搞奥数，几乎没有周末玩耍的时间，所有时间都在学着学那，只是为了进一个好点的高中。
6、说实话初中的学位重要性高于小学，因为初中面临着中考压力，小升初基本是就近入学，当然小学打好基础，初中会更轻松一些。如果初中和小学只能二选一，那就选择初中舍弃小学，但是最佳建议上好点的小学之后再换好中学。
基于以上的认识，小编开始着手在深圳范围内寻找学校房。先把所有的重点中学一个个在地图上标记出来，然后到罗湖区、福田区、宝安区、南山区教育局的基础教育科、通过各种关系去找学位锁定范围图。查完之后，再到各个房网去查周围小区，以及房价，在实地跑去考察。经过长时间的反复比对研究，得出以下结论：
（1）、深圳名校分别是（小编是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础，仅代表小编主观意见，并且不包含私立学校）：深圳外国语学校、深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学（以上统称深圳四大，基本上属于深圳乃至全国最好的中学）；第二梯队学校：翠园中学、宝安中学、红岭中学、福田外国语学校、育才中学、南山第二外国语学校等再来分析一下小学：第一梯队：2016深圳排名前五按顺序：荔园小学，深圳实验学校小学部，螺岭外国语小学，翠竹小学，深圳小学。第二梯队排名深圳小学前十：园岭小学，南山实验学校(小学部)，育才第一小学、华富小学。
（2）、从初中角度来分析：深圳最好的几个教育片区（未把一些重点小学学位完全考虑进去），百花片区（集中了深圳实验学校小学、初中和高中，荔园小学、百花小学一大堆名校，这个片区是深圳著名的学区，房价高达8、10万一平，而且很多都是80-90年代的老楼）；红岭片区（红岭中学初中部以及园岭外国语小学等，挨着百花片区，房价也高达7-8万一平）；石厦片区（福田区zf所在地，红岭中学石厦分校以及益强小学都是名校，均价6-7万一平）；车公庙片区（深圳高级中学初中部，属于香蜜湖和车公庙富人区，房价高达8-15万一平米）；竹子林片区（红岭中学竹子林分校，均价6-7万左右），田贝片区（深圳中学初中部 翠北小学，均价为6-9万）；怡景片区（翠园中学怡景校区景贝小学，附近房价4-6万区间）；东晓片区（翠园中学东晓校区 布心小学 东晓小学，附近房价4-6万区间）；宝安片区（宝安中学 宝民小学宝安外国语学校，房价5-8万区间）；南山科技园片区【南山外国语系】，南山蛇口片区【育才系】，对于放弃小学保留初中的家长来讲该选哪里一目了然。
（3）、但小编还是强调先选好点的小学再换好中学，一方面随着二胎政策的放开，官方数据统计深圳2013年新生婴儿13万到2016年激增至20多万，2017年3月统计三个月孕妇在册达39万。深圳地小，排在前面的学校就那么几所，未来5-10年小孩学习竞争压力非常大，也得出深圳前几名学校房5年-10年内必翻倍的结论。有资金的家长只要前几名的学校房就闭着眼睛买，选新一点的小区准没错。另外一方面中国家长都是希望自己孩子赢在起跑线上。小学学校房从学校排名和房屋总价来讲，福田的百花片区和罗湖的东门片区是最佳选择、因前五名的小学都在这两个片区。排名第一的荔园小学【在售学校房不足385套总价210万起步】，第二的深圳实验学校小学部【在售房源不足60套，700万起步，该片区成交不怎么活跃】都在福田的百花片区。其次从第三到第五名的螺岭外国语小学【在售480套左右、总价160万起、可选择性大】，翠竹小学【在售150套左右、220万起】，深圳小学【140套左右、160万起】都在罗湖区的东门片区。深圳福田和罗湖的教育地位至今无区撼动、经历过岁月沉淀以稳著称。
小编专注深圳各区旧改房、新区房、学位房研究5年，近期主要专题有：《深圳学校房20万每平的背后逻辑》《深圳学校房价值研究》《罗湖中小学价值研究对比》《福田中小学价值研究对比》《南山中小学价值研究对比》《龙岗中小学价值研究对比》《龙华中小学价值研究对比》《深圳地铁物业租赁价值研究》《深圳东莞惠州房价趋势分析》《商务公寓配资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学校房》。小编志在成为整个深圳所有家长身边的学位专家，深圳房产投资匹配专家，东莞惠州房产分析匹配专家，欢迎关注新文章，【专业的事情交给专业的人做】 【因有关系，深圳所有新楼盘均可操作，诚信经营，非诚勿扰，前三位【i8o】中间四位【33o7】后四位【1～2～8～4]同~微x。小编专注深圳楼市分析5年，专业创造价值。